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满山红叶博客

山寺无灯任月照,柴门未关凭云游;凡心一颗静如水,满山红叶随风飘。

 
 
 

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回过乡,留下浓浓的乡村情结,种过田,没有收获几粒粮食,教过书,没有几颗桃李,当过兵,没见过一个敌人,上过大学,没进过大学校门……蹉跎岁月几十年,如今满山红叶。

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房产降价之难  

2015-12-25 09:13:24|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        去库存、去库存、去库存!重要的事情说三遍。今年下半年以来,从总书记到总理,从中央财经领导小组第十一次会议到一年一度的中央经济工作会议,都展现出推动楼市去库存的坚定决心。
       说到这,市场化意识较强的岛友可能会问:按照价格越低需求越大的市场规律,既然房价高、库存大,那么开发商为什么不降价促销以消化存量房呢?
       岛叔觉得,让开发商简单降价就能解决问题的想法有些简单。
       一方面,就像营业收入不等于净利润,开发商有多大的让利空间也要取决于其房地产开发成本。举例来说,如果开发商看上一块地,想开发一个新的楼盘,那么它就需要向政府交纳土地出让金(通常在很大程度上影响了房价),向原有土地的居民或使用者支付土地征收及拆迁安置补偿费。在施工时,还有前期工程费、建安工程费、公共配套设施费等等支出,如果向银行贷款还要拿出利息成本。
        数据显示,在公布三季度报告的80家房企中,80家房企的平均净利润率8%,达到历史最低值。而2013年房企平均净利润高达11.97%,2014年平均净利润率则为10%。在这一背景下,一些房企转行做体育,一些房企试水互联网金融,还有一些房企玩起了石墨烯。

电建地产·泷悦长安
       另一方面,政府本身也不能为了去库存而坐视甚至引导房价大幅下跌。岛叔认为这里面有三大原因:
       其一,中国经济正处于新旧动力转换的关键期,房地产行业及其上下游的产业链依然是稳定经济增长及就业的一个“大块头”,如果房价暴跌影响了人们的信心及整个经济转型升级的全局,因为这样“去库存”显然是没有赢家的。
        其二,中国城镇化正处于中后期,很多地方软硬件基础设施建设及公共服务的提升还有赖于政府财政实力支持,如果房价过快下跌造成政府财力吃紧,则无疑不利于公共服务均等化的进行,这也无助于缓解前面说道的区域不均衡这一楼市的根本性结构问题。(正常的良性循环是:政府投资——>基础设施提高——>房价上升——>政府财政收入增加——>政府投资)
       其三,房地产商及其上下游企业从银行借了不少钱,作为“房奴”的岛鞭和岛主也因为买房欠了债,如果房价大幅下挫,则银行呆坏账势必激增,从而引发债务危机,甚至是系统性金融风险。

        那么房价就不降了吗?中央经济工作会议是这么说的:“要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度。”
       可见,决策者的态度很鲜明,即:库存需化解,房价应该降,但不能让其断崖式下跌。政府、房地产企业都要按市场规律办事,政府负责确保稳定的外部经济和政策环境,而房地产企业则要顺应需求,并为自己的市场行为负责。换句话说,无法处理高库存的房企自然会面临着其它房企兼并重组的命运。

         ——源于网络

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